Регистрация и сопровождение сделок с землей

Недвижимость в России обязательно включается в специальный Реестр – ЕГРН, который состоит из двух частей. Первая часть содержит сведения непосредственно об объекте, его вид, кадастровый номер, площадь, адрес и другие характеристики. Вторая часть включает информацию о правообладателях. Когда хозяин недвижимости, в том числе земельного участка, меняется, данные об этом нужно включать в Реестр.

Когда необходима регистрация

В 2013 году регистрация большинства сделок с недвижимостью была отменена. Это означает, что сами договоры, по которым продается, дарится или иным образом отчуждается земля, регистрировать не нужно. Однако фиксации в Реестре подлежат юридические факты, которые возникают в связи с заключением сделки:

• изменения в конфигурации земельного участка: объединение, разделение, перераспределение;
• смена собственника земли в результате купли - продажи, дарения, наследования или приватизации.

Некоторые сделки хоть и не влекут изменений в конфигурации земли и смены формального собственника, нуждаются в регистрации, поскольку накладывают на недвижимость существенные ограничения. К ним относятся:

• залог – чаще всего при ипотечном или потребительском кредите;
• долгосрочная (1 год и дольше) аренда, в особенности в коммерческом секторе.

Процедур регистрации достаточно много. Иногда требуется регистрировать только переход права на нового владельца, в других случаях – сам договор и обременение, а в ряде ситуации фиксации подлежат изменения площади или границ земли. Разобраться в конкретной ситуации поможет квалифицированный кадастровый инженер.

Как проходит регистрация

Регистрация сделок с землей проходит в несколько этапов:

1. Сбор документов. Пакет формируется в зависимости от типа сделки. Обязательно составляется сам договор (купли - продажи, аренды, дарения и другие) или решение собственника об объединении/разделении участка. В некоторых случаях обязательно прикладывается межевой план земли, составленный кадастровым инженером.
2. Оплата госпошлины – 2 000 рублей. Как правило, оплачивает новый владелец земли.
3. Подача документов на регистрацию. Удобнее всего подавать документы через МФЦ. Можно выбрать любой офис независимо от территориального расположения земли. На приеме специалист формирует заявление, которое нужно проверить и подписать. Если сделка удостоверялась нотариусом, подать документы можно в электронном виде через него – услуга предоставляется бесплатно, оплатить нужно только госпошлину за регистрацию. Дополнительно Росреестр реализует электронный прием документов через личный кабинет на сайте или Госуслуги.
4. Внесение изменений в ЕГРН производится специалистом - регистратором Росреестра. Процесс занимает от 3 до 14 дней в зависимости от сложности сделки и способа подачи.
5. Получение итоговых документов. Регистрация завершается выдачей обновленной выпиской из ЕГРН, которую можно получить в МФЦ или у нотариуса в зависимости от способа подачи документов. С 2017 года Свидетельства о праве собственности не выдаются.

На регистрацию необходимо приходить лично, однако если это невозможно – допустимо оформление нотариальной доверенности на представителя. Представитель также может получить итоговые документы, если такое полномочие прописано.

Как проходит сопровождение сделок с землей

Регистрация – это завершающий этап сделки. Этому предшествует значительная работа по оформлению самой сделки. Конкретные процедуры зависят от юридического способа, который выбрали стороны. На примере купли - продажи сделка включает:

1. Сбор документов продавцом. На этом этапе продавец должен подтвердить юридическую чистоту земли. В стандартный пакет документов входит свежая расширенная выписка из ЕГРН на землю и капитальные строения, межевой план, ГПЗУ. Если имеются проблемы в виде арестов, ограничений или прав третьих лиц – их нужно устранить.
2. Заключение предварительного договора купли - продажи, передача задатка (аванса). Этап не обязательный, но в некоторых случаях необходимый. Позволяет закрепить намерения сторон и подготовиться к основной сделке.
3. Заключение основного договора купли - продажи. В нем прописываются все существенные условия сделки.
4. Передача земли по акту. Составление акта (и договоров из предыдущих пунктов) лучше доверить специалисту, чтобы избежать возможных рисков.
5. Подача документов на регистрацию. Занимает от 3-х до 14 дней в зависимости от способа подачи и сложности сделки.
6. Оплата земли по договору. Можно воспользоваться любым удобным способом: передача наличных денег, безналичный перевод, банковская ячейка или аккредитив. У каждого способа свои плюсы и минусы, степень надежности и стоимость.
7. Получение готовых документов и завершение сделки. В обновлённой выписке нужно проверить правильность данных нового собственника, отсутствие обременений.

Закон не запрещает проводить сделки с землей полностью самостоятельно. Однако помощь опытного представителя – кадастрового инженера или юриста – пригодится на любом из этапов. Специалист поможет собрать и проверить документы, составить соглашение, правильно передать землю по акту и организовать безопасные расчеты.

Узнать у наших специалистов больше о регистрации сделок с землей, определиться, нужно ли вам сопровождение, и задать любые интересующие вопросы можно по телефону или лично в офисе.